原创首发｜未经授权禁止转载 这篇文章，写给所有最近在纠结 "房子还能不能买" 的人 —— 准备凑首付的刚需家庭，想置换的改善一族，还有手里握着房子、心里打鼓的业主。 你们可能还没注意到：当我们还在讨论房价什么时候企稳，外面的世界已经涨得厉害了。 有机构统计，2025 年全球超 80 个国家和地区房价上涨，21 个年涨幅超 10%。从东京到迪拜，从旧金山到胡志明市，主要经济体楼市都在往上走。 亚洲涨势突出。东京高端住宅 12 个月涨 59%，坐上莱坊 2026 年全球豪宅涨幅榜头把交椅。土耳其年涨 26.2%，领跑莱坊全球房价指数。据《全球房地产指南》统计，越南一年涨 48.75%，经通胀调整后增速领跑亚洲。 美洲也不示弱。标普凯斯席勒指数显示，2026 年初全美 20 城房价同比涨 5.9%，创 2014 年以来新高。澳洲 2025 年涨 9.6%，连续 18 个月上行，悉尼一套房平均一年涨 10 万澳元。 欧洲、中东同样在涨。欧盟统计局数据显示，2025 年三季度欧盟房价年均涨 5.5%，匈牙利十年累计涨 275%。据迪拜土地局数据，当地五年豪宅涨 147%，2025 年成交额折合人民币 1.74 万亿，同比增超 20%。 但有一个国家的故事值得单独说，它太像二三十年前的我们。 越南。 中国人薛超 2019 年初跑到河内做地产。当时河内房价每平方米 6000 到 7000 元，当地开发商都说触顶了。 薛超不信：河内是首都，房价怎么可能只有经济中心胡志明市的一半？ 七年过去，他当年经手的楼盘卖到 2 万元一平方米，翻了三倍。据当地中介统计，2017 年到 2026 年，河内房价累计涨 300%。 越南首富范日旺控制的 Vinhomes，哪怕经历过一轮调整，市值仍在 200 亿美元以上，超过李嘉诚的长实集团。在越南，经济适用房开售秒空，十几个人抢一套房，中国买家逛一圈就下定。 有人会喊：泡沫！ 但只看到涨就喊泡沫，可能一直看不懂房价。越南不是孤例，全球都在涨，背后是同一套逻辑。 产业在批量造富。旧金山近 6 年房价涨 31.7% 领跑全美，靠的就是 AI 爆发。据美国行业研究机构数据，湾区 AI 研发人员较 ChatGPT 出现前增长超 120%，AI 岗位中位薪资 18 万美元，是全美平均的 3.2 倍，这批人对核心地段房价敏感度极低。首尔近 3 年涨 22%，韩国整体只涨 3.6%，AI 算力带动 HBM 存储芯片需求井喷，韩国企业占全球高端存储七成产能。东京同理，85% 的数据中心集中在东京圈，2025 年新建公寓均价涨 18.5%。 说穿了：房子跟着人走，人跟着工作走，工作跟着产业走。 人在往核心城市涌。发达国家靠移民，澳洲连续 18 个月上行，中国大陆资金占其海外买家购房总额近三分之一。新兴市场靠城镇化，越南城镇化率不到 40%，土耳其人口平均年龄才 34.9 岁，每年几十万新市民涌向大城市，安家需求是刚性的。 核心城市的房子越来越稀缺。旧金山新建住宅开发周期 5 到 8 年，2025 年新住房许可比 2018 年低 64%。东京圈新房供应约 2 万套，刷新 1973 年以来新低。香港山顶和港岛南区未来仅约 170 个豪宅单位。需求狂奔，供给慢跑，价格自然被推着走。 利率的紧箍咒在松。2022 到 2024 年全球高利率确实压制了楼市，但 2025 年起美联储加息周期基本结束，利率环境逐步转向宽松。这两年哪怕利率高达 6%，核心城市房价依然在涨 —— 高收入群体和刚需对利率的敏感度没那么高。 全球资本在重新发现房产。世邦魏理仕数据显示，2025 年日本房地产投资额突破 6 万亿日元创历史新高，国际投资者收购额同比增 2.4 倍。中东主权基金、全球养老金、家族办公室都在增配核心城市不动产。市场波动加大的今天，核心城市好房子和黄金一样，是可靠的压舱石。 肯定有人要问：会不会重蹈 2008 年的覆辙？ 不会。迪拜 89% 是现金交易，和当年美国零首付次贷完全两码事。而且这轮是分化行情，东京涨但日本小城市在跌，首尔涨但韩国三线城市在跌，涨的是核心地段优质资产。各国监管层也比 2008 年理性得多，澳洲、加拿大、新加坡早就限制海外买家。 讲完全球，说回我们自己。 这几年中国楼市的调整有目共睹。不少城市房价跌回五六年前，有些高位接盘的家庭挂牌价已低于买入价。 但楼市没有永远的涨，也不会有永远的跌。涨多了调整，跌久了修复。现在我们恰恰站在关键窗口上。 政策底已经砸实。2026 年 7 月，住建部、央行、财政部等六部委同步出台一揽子新政，首套首付降到 15%，5 年期以上 LPR 维持 3.5% 低位，首套房贷利率 3.05% 到 3.45%。9 月底三部门推出首套房贷财政贴息，100 万贷款累计省近 5 万利息，贴息后实际利率可低至